房產(chǎn)新聞：房產(chǎn)租賃合同簽署方式導(dǎo)致不同稅負(fù)

    新政意在清理無租和免租稅務(wù)處理

    就財(cái)稅[2010]121號(hào)文件的相關(guān)規(guī)定，記者采訪了中國稅網(wǎng)核心專家。專家分析認(rèn)為，新政策意在規(guī)范房產(chǎn)租賃稅收問題，進(jìn)一步厘清無租使用和免收租金的房產(chǎn)稅實(shí)務(wù)處理。

    《房產(chǎn)稅暫行條例》（國發(fā)[1986]90號(hào)）第二條規(guī)定，房產(chǎn)稅由產(chǎn)權(quán)所有人繳納。產(chǎn)權(quán)屬于全民所有的，由經(jīng)營管理的單位繳納。產(chǎn)權(quán)出典的，由承典人繳納。產(chǎn)權(quán)所有人、承典人不在房產(chǎn)所在地的，或者產(chǎn)權(quán)未確定及租典糾紛未解決的，由房產(chǎn)代管人或者使用人繳納。前款列舉的產(chǎn)權(quán)所有人、經(jīng)營管理單位、承典人、房產(chǎn)代管人或者使用人，統(tǒng)稱為納稅義務(wù)人。

    2009年之前，一些關(guān)聯(lián)企業(yè)和私營企業(yè)老板，將自己的私有房產(chǎn)無償提供給單位使用而不繳房產(chǎn)稅的現(xiàn)象相當(dāng)普遍。1986年，財(cái)政部、國家稅務(wù)總局聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于房產(chǎn)稅若干具體問題的解釋和暫行規(guī)定》（[86]財(cái)稅地字第8號(hào)），首次對(duì)無租使用如何繳納房產(chǎn)稅問題進(jìn)行了明確。按照該文件第七條之規(guī)定，“納稅單位和個(gè)人無租使用房產(chǎn)管理部門、免稅單位及納稅單位的房產(chǎn)，應(yīng)由使用人代繳納房產(chǎn)稅?！?/P>

    但由于該政策并未明確無租使用房產(chǎn)是按房產(chǎn)余值還是按租金征稅，所以各地一般規(guī)定，無租使用免稅單位和應(yīng)稅單位的房產(chǎn)，應(yīng)由使用人代繳房產(chǎn)稅，稅額由房產(chǎn)坐落地的地稅機(jī)關(guān)依照同類房產(chǎn)的市場租賃費(fèi)計(jì)算核定。如《大連國稅局關(guān)于印發(fā)<大連市地方稅務(wù)局核定征收房產(chǎn)稅暫行規(guī)定>的通知》（大地稅發(fā)[1999]48號(hào) ）第二條就規(guī)定：無租使用非主管部門又不能提供原值證明的房產(chǎn)、隱匿轉(zhuǎn)移房租無法確定租金收入的、以實(shí)物或其它形式抵頂房租無法確定租金收入的和申報(bào)租金收入明顯與市場價(jià)格不符的，稅務(wù)機(jī)關(guān)將核定征收房產(chǎn)稅?！逗幽鲜〉胤蕉悇?wù)局房產(chǎn)稅管理辦法》第十五條也規(guī)定，對(duì)房屋出租人不申報(bào)租金收入或申報(bào)不實(shí)的，主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)可以核定其租金標(biāo)準(zhǔn)。其具體方法是：以納稅人實(shí)際出租的房屋建筑面積和適用的租金標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算出應(yīng)稅租金收入。租金標(biāo)準(zhǔn)由各市、縣（含縣級(jí)市，下同）地方稅務(wù)機(jī)關(guān)調(diào)查測定。第十八條第四款規(guī)定，主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)房產(chǎn)稅計(jì)稅依據(jù)的特殊情形按下列規(guī)定辦理：即對(duì)納稅人將房屋出租后在一年內(nèi)未收取租金收入的，應(yīng)由納稅人先按房產(chǎn)計(jì)稅價(jià)值計(jì)算繳納房產(chǎn)稅；待實(shí)際取得租金收入后再按租金收入結(jié)算稅款。《北京市施行〈中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例〉的細(xì)則》（京政發(fā)[1986]165號(hào)）第四條規(guī)定，“企業(yè)、事業(yè)單位房產(chǎn)，不論自用還是出租均按征收月份前一個(gè)月的月末帳面房產(chǎn)原值，一次減除百分之三十后的余值，計(jì)算繳納房產(chǎn)稅。其他單位和個(gè)人出租的房產(chǎn)，以租金收入為房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)?！薄肚鄭u市地方稅務(wù)局關(guān)于房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、車船稅問題解答》（青地稅一函[2008]9號(hào)） 規(guī)定，根據(jù)《關(guān)于印發(fā)<山東省房產(chǎn)稅征收管理暫行辦法>的通知》（魯?shù)囟惾齕1998]9號(hào)）第十條第二款“納稅單位和個(gè)人無租使用免稅單位、納稅單位的房產(chǎn)，應(yīng)由使用人代繳房產(chǎn)稅。稅額由當(dāng)?shù)氐胤蕉悇?wù)主管機(jī)關(guān)依照同類房產(chǎn)的市場租賃費(fèi)計(jì)算核定?！?/P>

    為統(tǒng)一稅收政策，財(cái)政部、國家稅務(wù)總局在2009年聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)問題的通知》（財(cái)稅[2009]128號(hào)），該文件第一條進(jìn)一步明確：“無租使用其他單位房產(chǎn)的應(yīng)稅單位和個(gè)人，依照房產(chǎn)余值代繳納房產(chǎn)稅?！币簿褪钦f，從2009年12月1日開始，無租使用房產(chǎn)由房產(chǎn)使用人按照房產(chǎn)余值代繳房產(chǎn)稅。

    但該文件發(fā)布后，又有企業(yè)提出了這樣的問題：如果租賃合同中約定租賃期開始后一段時(shí)間內(nèi)（如1-3個(gè)月）為免租期，那么該免租期是否屬于無租使用而按房產(chǎn)原值納稅？

    從另一角度而言，會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)于免租期的會(huì)計(jì)處理又有明確規(guī)定?！镀髽I(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第21號(hào)——租賃（2006）》第二十六條規(guī)定：“對(duì)于經(jīng)營租賃的租金，出租人應(yīng)當(dāng)在租賃期內(nèi)各個(gè)期間按照直線法確認(rèn)為當(dāng)期損益；其他方法更為系統(tǒng)合理的，也可以采用其他方法?！?/P>

    結(jié)合上述財(cái)稅規(guī)定，專家認(rèn)為，無租使用應(yīng)理解為整個(gè)合同期內(nèi)不支付租金而使用房產(chǎn)，免租期則是在合同期內(nèi)支付租金的前提下免收部分期限的租金，也就是說，免租期不同于無租使用。但專家也同時(shí)強(qiáng)調(diào)，對(duì)于租金在租賃期內(nèi)各個(gè)期間按直線法確認(rèn)只是會(huì)計(jì)處理方法，并不適用于稅務(wù)處理。

    此次發(fā)布的財(cái)稅[2010]121號(hào)文件規(guī)定，免租期由產(chǎn)權(quán)所有人按照房產(chǎn)原值繳納房產(chǎn)稅。這一規(guī)定實(shí)際就是對(duì)免租期房產(chǎn)稅如何繳納作了進(jìn)一步的明確，也是對(duì)財(cái)稅[2009]128號(hào)的補(bǔ)充和完善。

    房產(chǎn)租賃合同不簽免租期稅負(fù)較輕

    對(duì)于一般企業(yè)來說，房產(chǎn)稅屬于小稅種，涉及的問題也相對(duì)簡單。但是對(duì)于那些以自有房產(chǎn)出租為主的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)而言，房產(chǎn)稅是僅次于營業(yè)稅和企業(yè)所得稅的第三大稅種。特別是在財(cái)稅[2010]121號(hào)文件出臺(tái)后，免租期的房產(chǎn)稅落在“房主”身上，因此在簽訂租賃合同時(shí)，是否要將“免租期”寫入房產(chǎn)租賃合同，房主最好先算一下稅負(fù)再做決定。

    為了說明新政前后的稅負(fù)變化，專家為我們舉例說明。

    例如，A企業(yè)于2011年1月1日將一套價(jià)值1000萬元自有某房產(chǎn)出租給B公司用于生產(chǎn)經(jīng)營，雙方簽訂了一份租期為10年并且金額固定的租賃合同，雙方在合同中約定，房產(chǎn)租賃合同約定的年租金100萬元，前兩年免收租金。當(dāng)?shù)卣?guī)定房產(chǎn)稅減除幅度為30%.

    《房產(chǎn)稅暫行條例》第三條規(guī)定，房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)原值一次減除10％至30％后的余值計(jì)算繳納。具體減除幅度，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。沒有房產(chǎn)原值作為依據(jù)的，由房產(chǎn)所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)參考同類房產(chǎn)核定。房產(chǎn)出租的，以房產(chǎn)租金收入為房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)。第四條規(guī)定，房產(chǎn)稅的稅率，依照房產(chǎn)余值計(jì)算繳納的，稅率為1.2％；依照房產(chǎn)租金收入計(jì)算繳納的，稅率為12％。

    按照上述合同約定，根據(jù)財(cái)稅[2010]121號(hào)文件的規(guī)定，A企業(yè)應(yīng)承擔(dān)的房產(chǎn)稅計(jì)算如下（以下單位均為萬元）：

    租賃期內(nèi)應(yīng)繳房產(chǎn)稅＝租金收入×12%＝800×12%＝96（萬元）。

    免租2年應(yīng)繳房產(chǎn)稅＝房產(chǎn)原值×（1－30%）×1.2%＝1000×（1－30%）×1.2%×2＝1.68（萬元）。

    10年租期內(nèi)A公司應(yīng)繳納的房產(chǎn)稅＝96+1.68＝97.68（萬元）。

    從計(jì)算結(jié)果可以看出，在財(cái)稅[2010]121號(hào)文件下，A公司則要多繳1.68萬元的房產(chǎn)稅。如果雙方簽訂合同的，將800萬元租金在租賃期內(nèi)平均分配，而不是簽訂前兩年免租使用，雖然租金總額相同，但是實(shí)際稅負(fù)會(huì)有1.68萬元的差異。

    1.68萬元對(duì)于擁有千萬房產(chǎn)的A公司而言可能不算什么，但專家認(rèn)為，按照稅法規(guī)定，房產(chǎn)出租還需要繳納營業(yè)稅及其附加，個(gè)人所得稅，企業(yè)所得稅以及印花稅等。這些稅款加在一起是一筆不小的數(shù)目。因此，她建議，今后企業(yè)在簽訂房產(chǎn)租賃合同時(shí)，盡量不設(shè)免租期，這樣稅負(fù)要輕一些。
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