婚姻新聞:大量房企轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)堆出局部泡沫

　　《最高人民法院關(guān)于適用〈婚姻法〉若干問(wèn)題的解釋(三)》(以下簡(jiǎn)稱《婚姻法解釋三》)實(shí)施半年來(lái)，離婚案件的奪房大戰(zhàn)中，妻子敗訴的概率越來(lái)越高，許多女性甚至驚呼：“老公一夜變成房東，老婆被迫凈身出戶?！逼鋵?shí)，這并非不可避免，妻子完全可以通過(guò)有效途徑來(lái)爭(zhēng)取和維護(hù)自己的房產(chǎn)權(quán)益。
許諾贈(zèng)與應(yīng)當(dāng)辦理公證

    【案例】

    2009年元月結(jié)婚前，陶亮就已全額出資購(gòu)買了一套三居室住房?；楹笕齻€(gè)月，在妻子練翠的要求下，陶亮出具了一份《贈(zèng)與聲明》，明確表示將房子的一半贈(zèng)給練翠所有。2011年8月25日，雙方因感情破裂而訴請(qǐng)離婚。練翠以《贈(zèng)與聲明》要求分得一半房屋，陶亮則要求撤銷《贈(zèng)與聲明》。

    法院駁回了練翠的訴訟請(qǐng)求。理由是：《婚姻法解釋三》第七條規(guī)定：“婚前或婚姻關(guān)系存續(xù)期間，雙方約定將一方所有的房產(chǎn)贈(zèng)與另一方，一方在贈(zèng)與房產(chǎn)的權(quán)利轉(zhuǎn)移之前撤銷贈(zèng)與，另一方請(qǐng)求判令繼續(xù)履行的，人民法院不予支持，但已經(jīng)辦理公證的除外?！倍景傅姆课莶⑽捶指罱桓叮顿?zèng)與聲明》也并沒(méi)有辦理公證。

    應(yīng)該說(shuō)，當(dāng)初陶亮贈(zèng)房確實(shí)出于真心，如此結(jié)果對(duì)于練翠也的確“冤枉”。但如果有公證文書在手，后果便會(huì)恰恰相反。房產(chǎn)贈(zèng)與是指一方當(dāng)事人自愿將自己的私有房產(chǎn)無(wú)償給予另一方所擁有、對(duì)方當(dāng)事人也愿意接受的行為。按照贈(zèng)與公證的程序，房屋產(chǎn)權(quán)人(夫)與受贈(zèng)人(妻)雙方應(yīng)攜帶房產(chǎn)證、土地證、戶口本、身份證及雙方關(guān)系證明到公證處辦理贈(zèng)與協(xié)議的公證。
一方父母出資未必單方所有

    【案例】

    2005年5月博偉與海菲婚后不久，博偉父母即出資為博偉購(gòu)買了一套住房，并以博偉名義辦理了房屋所有權(quán)登記。博偉與海菲由于性格不合，時(shí)有爭(zhēng)執(zhí)。2011年9月20日，雙方因?qū)嵲陔y于一起繼續(xù)生活而訴至法院要求離婚。海菲以房屋購(gòu)買于夫妻關(guān)系存續(xù)期間，而要求按夫妻共同財(cái)產(chǎn)分割。

    法院判決該房屋歸博偉一人所有。因?yàn)椤痘橐龇ń忉屓返诎藯l規(guī)定“婚后由一方父母出資購(gòu)買的不動(dòng)產(chǎn)，產(chǎn)權(quán)登記在出資人子女名下的，可視為對(duì)自己子女一方的贈(zèng)與，應(yīng)認(rèn)定該不動(dòng)產(chǎn)為夫妻一方的個(gè)人財(cái)產(chǎn)?！倍景杆娣课菡怯刹﹤ジ改竼畏匠鲑Y購(gòu)買，且只以博偉名義辦理了產(chǎn)權(quán)登記，海菲并未作為所有人之一。

    但《婚姻法》第十九條規(guī)定：“夫妻可以約定婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得的財(cái)產(chǎn)以及婚前財(cái)產(chǎn)歸各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。約定應(yīng)當(dāng)采用書面形式?！蚱迣?duì)婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得的財(cái)產(chǎn)以及婚前財(cái)產(chǎn)的約定，對(duì)雙方具有約束力。”海菲如要想成為房屋的所有人之一，就必須與博偉達(dá)成書面協(xié)議，明確該房屋為夫妻共同所有或者部分共同所有。
分割遺產(chǎn)房屋必須把握時(shí)機(jī)

    【案例】

    明江與孔婷于2008年8月婚后不久，明江父母便雙雙遭遇車禍，經(jīng)過(guò)一個(gè)多月醫(yī)治仍先后去世。就明江父母留下的一套價(jià)值120萬(wàn)元的房屋，明江與弟弟由于分歧而一直沒(méi)有進(jìn)行遺產(chǎn)分割。2011年11月3日，明江因感情不和而訴請(qǐng)離婚?？祖秒m同意離婚，但要求分割明江應(yīng)當(dāng)繼承所得的房屋的權(quán)益。

    法院經(jīng)審理，最終并未采納孔婷的請(qǐng)求。理由是《婚姻法解釋三》第十六條第一款已明確規(guī)定：“婚姻關(guān)系存續(xù)期間，夫妻一方作為繼承人依法可以繼承的遺產(chǎn)，在繼承人之間尚未實(shí)際分割，離婚時(shí)另一方請(qǐng)求分割該遺產(chǎn)中夫妻共有份額的，人民法院不予處理?！倍鹘c其弟弟作為繼承人，正好尚未對(duì)遺產(chǎn)房屋進(jìn)行分割。

    “人民法院不予處理”，僅僅基于離婚時(shí)“繼承人之間尚未實(shí)際分割”，而不等于實(shí)際分割后，仍“不予處理”，因?yàn)椤痘橐龇ń忉屓返谑鶙l第二款還規(guī)定：“離婚后，繼承人之間分割遺產(chǎn)，另一方請(qǐng)求分割原配偶繼承所得部分財(cái)產(chǎn)的，人民法院應(yīng)予支持?！奔纯祖迷陔x婚時(shí)要求分割遺產(chǎn)房屋的火候未到，但只要此后明江與弟弟進(jìn)行了分割，孔婷便可抓住時(shí)機(jī)。

　婚姻法新司法解釋效應(yīng)顯現(xiàn) 女性買房需求漸多

    據(jù)中國(guó)之聲《央廣新聞》報(bào)道，“婚前房產(chǎn)歸個(gè)人所有”的新解釋讓房子問(wèn)題再次成為關(guān)注的焦點(diǎn)。近期的南京二手房市場(chǎng)上，由此引發(fā)了系列以往少見的買房案例：比如有女方主動(dòng)要求分擔(dān)婚房部分首付款等。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，《婚姻法》新司法解釋將明顯推動(dòng)女性買房需求。

    《婚姻法》的新司法解釋實(shí)施之后，近期鏈家地產(chǎn)的不少門店接到了一些客戶的咨詢電話，說(shuō)現(xiàn)在想買房的年輕人和雙方家庭對(duì)于房子的產(chǎn)權(quán)問(wèn)題特別關(guān)注。近期準(zhǔn)備買房結(jié)婚的史先生和女友看中了南京市龍鳳花園的一套85平的二手房，原計(jì)劃是由史先生父母首付65萬(wàn)，這樣房屋的產(chǎn)權(quán)就會(huì)登記在史先生一個(gè)人的名字，而剩余的105萬(wàn)貸款則是由夫妻共同償還，如果按照這樣來(lái)執(zhí)行的話，根據(jù)新的《婚姻法》司法解釋，他們的婚房則是史先生的個(gè)人財(cái)產(chǎn)。負(fù)責(zé)這套房子買賣的是南京鏈家地產(chǎn)萬(wàn)達(dá)金雞店，那里的經(jīng)理透露，史先生的女友知道這個(gè)消息后堅(jiān)決要負(fù)擔(dān)部分的首付款，從而獲得部分產(chǎn)權(quán)，經(jīng)理透露，女方把用來(lái)陪嫁的購(gòu)車費(fèi)作為了首付款，最近這套房子已經(jīng)完成了過(guò)戶，經(jīng)過(guò)雙方協(xié)商，女方獲得了30%的產(chǎn)權(quán)。不僅如此，中廣置業(yè)最近也做了一個(gè)調(diào)查，調(diào)查顯示22.3%的女性想在婚前獨(dú)自買房，中廣置業(yè)的市場(chǎng)部經(jīng)理金欣說(shuō)，此前是小夫妻共有一套房，今后可能會(huì)變成雙方各有一套房。

    我愛我家市場(chǎng)研究中心認(rèn)為，不少有獨(dú)立意識(shí)的女性會(huì)考慮如何來(lái)更好的保護(hù)自己，因此獨(dú)立買房的女性會(huì)更多。另外女方為了自身利益會(huì)和男方共同買房，買房的成功率也會(huì)相應(yīng)的提高。也有越來(lái)越多的父母對(duì)于子女的支持將轉(zhuǎn)化為房產(chǎn)，因此有業(yè)內(nèi)人 士稱，說(shuō)新的《婚姻法》司法解釋明顯推動(dòng)了女性買房的需求。

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