商業(yè)新聞:后商業(yè)地產(chǎn)時(shí)代 中國(guó)主題商業(yè)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型與創(chuàng)新

　　今年之前大家可以有夢(mèng)想，今年之后大家必須有創(chuàng)新。需要有新的思維和新的方式，正如十九世紀(jì)英國(guó)小說(shuō)家狄更斯說(shuō)的一段話(huà)：“這是一個(gè)最好的時(shí)代，這是一個(gè)最糟糕的時(shí)代，這是一個(gè)最智慧的年代，這是一個(gè)最愚蠢的年代”。所以我想，我們面臨的時(shí)代將是一個(gè)我們難以預(yù)測(cè)的時(shí)代，無(wú)論是中國(guó)還是沈陽(yáng)的商業(yè)地產(chǎn)，都在發(fā)生根本性的變化。2011年，沈陽(yáng)現(xiàn)在有將近700個(gè)項(xiàng)目開(kāi)工，近期就有70個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目在招商，這個(gè)數(shù)字是前所未有的，大家可以看到招商越來(lái)越難，我想這里面有一個(gè)問(wèn)題需要大家思考，我們已經(jīng)進(jìn)入到一個(gè)后商業(yè)地產(chǎn)時(shí)代，所以我們應(yīng)該想，我們今后的路應(yīng)該怎么走?是等待“貓冬”?還是轉(zhuǎn)型與創(chuàng)新。時(shí)代不同了，等待只能貽誤新的商機(jī)。
  　我們走過(guò)了計(jì)劃經(jīng)濟(jì)、商品經(jīng)濟(jì)、市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，我們迎來(lái)了服務(wù)經(jīng)濟(jì)、體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)時(shí)代，我們產(chǎn)生了最大的幻象就是網(wǎng)絡(luò)，以往在商品經(jīng)濟(jì)時(shí)代，我們可以一邊唱卡拉OK，而進(jìn)入服務(wù)經(jīng)濟(jì)時(shí)代，唱歌就是唱歌、吃飯就是吃飯。未來(lái)是一個(gè)體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)時(shí)代，在體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)時(shí)代，逛街是逛街，購(gòu)物是購(gòu)物，因此，購(gòu)物中心將逐步轉(zhuǎn)型為體驗(yàn)中心。所以商鋪的時(shí)代即將過(guò)去，未來(lái)將是平臺(tái)創(chuàng)造價(jià)值和平臺(tái)創(chuàng)造未來(lái)的時(shí)代。大家都知道，一些大型的品牌商業(yè)綜合體、商貿(mào)城，比如，大連萬(wàn)達(dá)，大悅城，萬(wàn)象城、恒隆等這樣的大型商業(yè)綜合體，其發(fā)展剛好趕上了中國(guó)城市化和商業(yè)地產(chǎn)快速發(fā)展的年代。但是這樣的時(shí)代也是在一個(gè)特殊的情況下產(chǎn)生的，萬(wàn)達(dá)也是在中國(guó)的轉(zhuǎn)型發(fā)展中成功的典范，或者是商業(yè)地產(chǎn)給他的一個(gè)機(jī)遇。但是，未來(lái)是否還有這樣的機(jī)遇是值得考慮的。因此，在中國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)里面沒(méi)有領(lǐng)袖，沒(méi)有師傅。
  　中國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)有三個(gè)特征：一是，所有的產(chǎn)能都是過(guò)剩的，二是，所有的產(chǎn)型都在跨界和混搭，三是，所有的產(chǎn)業(yè)都是IT或者是IT衍生出來(lái)的產(chǎn)業(yè)。大家可以看到，當(dāng)下整個(gè)的商業(yè)地產(chǎn)時(shí)代，也保護(hù)一些新生的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，比如全國(guó)在上千家民營(yíng)開(kāi)發(fā)商，商業(yè)地產(chǎn)的后起之秀，類(lèi)似于象群升，泛華等，他們本身并民營(yíng)開(kāi)發(fā)商業(yè)地產(chǎn)的任何經(jīng)驗(yàn)和長(zhǎng)期持有的實(shí)力，他該怎么做?在商業(yè)地產(chǎn)供不應(yīng)求的時(shí)代，我想，挖坑就能招商，就能賣(mài)錢(qián)。但是，未來(lái)將面臨的形勢(shì)開(kāi)始非常嚴(yán)峻，可以說(shuō)，這些新貴開(kāi)發(fā)商，剛剛享受到了城市化給我們帶來(lái)的財(cái)富，即將面臨到網(wǎng)絡(luò)化給我們的沖擊，還有未來(lái)通貨膨脹以及政策調(diào)整帶來(lái)的威脅。

　　2011年以后，應(yīng)該是大批的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商調(diào)整、轉(zhuǎn)型甚至退出的時(shí)代，為什么我們的商鋪越來(lái)越少，為什么我們的商家越來(lái)越少，為什么我們的品牌越來(lái)越少。我可以從商業(yè)的模式轉(zhuǎn)型中發(fā)現(xiàn)端倪。目前，一些生產(chǎn)基地的產(chǎn)品已經(jīng)走網(wǎng)絡(luò)直銷(xiāo)了，他不走代理了。所以我們的很多品牌經(jīng)銷(xiāo)商面臨轉(zhuǎn)型和調(diào)整，我們到哪里找代理商，到哪里找經(jīng)銷(xiāo)商，因?yàn)槔顚幉恍枰懔?，雅戈?duì)栆膊恍枰懔恕Ｒ虼?，未?lái)是我們的商業(yè)地產(chǎn)如何做集成運(yùn)營(yíng)商，如果你不能做集成運(yùn)營(yíng)商，你將面臨著招商難、運(yùn)營(yíng)難以及被淘汰危險(xiǎn)。

　　從商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展看，過(guò)去主要是以業(yè)態(tài)為核心，我們看到的主要是專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)，比如說(shuō)五愛(ài)市場(chǎng)，南塔鞋城。還有就是以購(gòu)物中心為主題的，還有網(wǎng)絡(luò)的淘寶商城，但是這些都是單項(xiàng)的，難以在競(jìng)爭(zhēng)的環(huán)境中體現(xiàn)多維、多級(jí)型競(jìng)爭(zhēng)，因此，一些商業(yè)地產(chǎn)商，比如，蘇寧網(wǎng)購(gòu)在做虛實(shí)結(jié)合的主題。未來(lái)的主題商城一定是在產(chǎn)業(yè)鏈里面進(jìn)行細(xì)分，我想，一方面主題商城要進(jìn)行整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈的細(xì)分，第二個(gè)要進(jìn)行單向符合。未來(lái)整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)時(shí)代要進(jìn)入到一種復(fù)合型的時(shí)代，我們的商業(yè)地產(chǎn)作為一個(gè)產(chǎn)業(yè)會(huì)進(jìn)行到根本的變化。一個(gè)產(chǎn)品能不能獲得招商的成功，最大的成分取決于定位，我們今天講的主題定位，就是要研究在主題商業(yè)地產(chǎn)時(shí)代，我們的主題商城應(yīng)該如何定位，我想，商業(yè)地產(chǎn)在40%以上決定了商業(yè)地產(chǎn)的成功，現(xiàn)在很多的商業(yè)地產(chǎn)公司，在做市場(chǎng)調(diào)研感覺(jué)到很奇怪，因?yàn)樵谑袌?chǎng)同質(zhì)化年代，你所有的調(diào)研都變得毫無(wú)價(jià)值，商業(yè)地產(chǎn)業(yè)開(kāi)始摒棄“位置、位置、位置”的年代。試想，太原街五洲的位置不好嗎?五里河世貿(mào)百貨的位置不好嗎?現(xiàn)在是“焦點(diǎn)、熱點(diǎn)和亮點(diǎn)”時(shí)代，沒(méi)有亮點(diǎn)你沒(méi)有價(jià)值，你如果成為焦點(diǎn)和熱點(diǎn)，就會(huì)被別人關(guān)注，你就會(huì)成為商業(yè)的引領(lǐng)者。另外一方面，我看到很多商業(yè)地產(chǎn)的定位是大的、籠統(tǒng)的、模糊的定位，如果你所有的定位事后發(fā)現(xiàn)錯(cuò)了，這個(gè)時(shí)候你所有的宣傳和推廣變成了零。按照1993年諾貝爾獎(jiǎng)獲得者諾思的《路徑依賴(lài)?yán)碚摗分荒苁莻鹘y(tǒng)的沿襲，按照這種理論，我們的韓寒永遠(yuǎn)超過(guò)不了80、90歲的巴金，為什么現(xiàn)在的一些年輕的作家一本書(shū)一下子就可以賣(mài)到幾十萬(wàn)，上百萬(wàn)的書(shū)籍稿費(fèi)，這個(gè)就是跨越。我們希望在商業(yè)地產(chǎn)主題化的定位過(guò)程中，跨越選擇《三維復(fù)合定位法》。即，我們都有的產(chǎn)業(yè)都存在一個(gè)叫平面的產(chǎn)業(yè)，比如說(shuō)做服裝的，家具的，我們跨越叫平面型服裝城，家具城，我們做服裝是男裝還是女裝，是韓國(guó)還是廣泰服裝，這個(gè)就是將產(chǎn)業(yè)在平面領(lǐng)域拉到最長(zhǎng)，最細(xì)。此時(shí)你會(huì)發(fā)現(xiàn)，你做的商城的招商就不滿(mǎn)了，這樣，我們?cè)诖怪碑a(chǎn)業(yè)鏈里面做寬，比如服裝的設(shè)計(jì)，服裝的品牌，服裝的會(huì)展等，這時(shí)，相關(guān)產(chǎn)業(yè)的形成就會(huì)使這個(gè)垂直的產(chǎn)業(yè)進(jìn)一步發(fā)展。最后，我們看到目前整個(gè)信息化、網(wǎng)絡(luò)化、數(shù)字化、智慧化的發(fā)展和電子商務(wù)作用，我們整個(gè)的主題商城的模式，就會(huì)呈現(xiàn)一個(gè)三維的立體化的時(shí)代，我們提供一個(gè)多維的，全產(chǎn)業(yè)的招商，這個(gè)時(shí)候的商城招商就會(huì)很容易，就會(huì)看到一片藍(lán)海。

　　傳統(tǒng)的招商模式是依托招商人員進(jìn)行“挖墻腳式”招商，因?yàn)槟惆岬搅硪粋€(gè)地方，你的租金即便再便宜，如果運(yùn)營(yíng)難以維持，也是沒(méi)有意義的。所以我們現(xiàn)在也看到五洲、華府等地方的商業(yè)運(yùn)營(yíng)并不是很成功，我想地點(diǎn)已經(jīng)不是問(wèn)題了，這就是我今天在研究復(fù)合型產(chǎn)業(yè)鏈的過(guò)程中，主題商城的定位就是一個(gè)價(jià)值體現(xiàn)，這個(gè)里面我們突然發(fā)現(xiàn)我們走進(jìn)了一片藍(lán)海，如果賣(mài)服裝，你可以把很多生產(chǎn)企業(yè)找出來(lái)，如何做主題商城、零批商城、智慧商城，這才是我們未來(lái)整個(gè)主題商城的發(fā)展趨勢(shì)。我們提到了一個(gè)3D，整個(gè)3D一方面是網(wǎng)絡(luò)化，信息化在三維價(jià)值里的體現(xiàn)，第二個(gè)我們?cè)陔娮由虅?wù)，基本上是二維的，未來(lái)在立體化的時(shí)代，我在美國(guó)如何操縱沈陽(yáng)的商城，第二個(gè)我們提到了電子商務(wù)，我給大家提供了一個(gè)非常有價(jià)值的東西，我們過(guò)去很多也在做電子商務(wù)，因?yàn)槟阕鳛橐粋€(gè)商業(yè)地產(chǎn)商，不是你搞電子商務(wù)賣(mài)商品。所有做商業(yè)地產(chǎn)的人，你如何讓你的商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值提高，第一讓我們商城如何更加智慧化，第二讓我們所有的商鋪實(shí)現(xiàn)數(shù)字貿(mào)易，第三讓我們的商城里面，只要插上接口，只需支付流量費(fèi)用，就可以實(shí)現(xiàn)傻瓜式的電子商務(wù)。這就是說(shuō)我們?cè)谧錾虡I(yè)地產(chǎn)的過(guò)程中發(fā)現(xiàn)電子商務(wù)的創(chuàng)新模式。也是我給大家提供的一個(gè)全新的思維方式。

　　我們主要是在一維上主要體現(xiàn)在平面，推式產(chǎn)業(yè)，推向產(chǎn)業(yè)批發(fā)商城，很多經(jīng)銷(xiāo)商說(shuō)我為了拿貨，掙的全是庫(kù)存。

　　二維主要是拉式產(chǎn)業(yè)鏈，比如凡客誠(chéng)品，先建立終端，渠道，然后建立我們的OEM，他是一個(gè)服裝廠子都沒(méi)有的，他為什么一年能通過(guò)網(wǎng)絡(luò)做到40億的服裝，這就給我們大家提供了一個(gè)拉式產(chǎn)業(yè)鏈的過(guò)程，這也是我們未來(lái)在品牌商、代理商的一個(gè)競(jìng)銷(xiāo)的過(guò)程。

　　未來(lái)我們從集中到集群到集成。我們更多的體現(xiàn)的是復(fù)合型的，他的核心價(jià)值是觸式的，所以我們看到在北京的超市里面，你拿手機(jī)你就能買(mǎi)產(chǎn)品。2歲多小孩，由于經(jīng)?！懊逼矫骐娔X，現(xiàn)在2歲的小孩都知道用手拍書(shū)，而不是用手翻書(shū)。所以我們不是一個(gè)賣(mài)商鋪的時(shí)代，比如，手表、手機(jī)都不值錢(qián)，手表的功能10塊錢(qián)就能做到，但是真正的名牌手表為什么可以賣(mài)到幾萬(wàn)、幾十萬(wàn)，我想這是平臺(tái)背后的價(jià)值，所以我們的所有的商家是賣(mài)平臺(tái)背后的價(jià)值，只有平臺(tái)背后的價(jià)值才能實(shí)現(xiàn)，如果你把商戶(hù)招商，如果你給一個(gè)商家提供一個(gè)未來(lái)的平臺(tái)，他就是給他提供了一個(gè)非常好的價(jià)值。我想20%是賣(mài)現(xiàn)在，80%是賣(mài)未來(lái)，這就是我們對(duì)整個(gè)商戶(hù)未來(lái)的理解。

　　三維的產(chǎn)業(yè)鏈可能就是復(fù)合型的，我們用生存方式來(lái)解決生產(chǎn)方式，生產(chǎn)方式來(lái)改變生活方式。過(guò)去就是客戶(hù)的價(jià)值需求，過(guò)去我要吃飽，現(xiàn)在我要吃好，未來(lái)一定要吃少。這才是客戶(hù)的價(jià)值。我們第一個(gè)要做到集群式生長(zhǎng)，未來(lái)是鏈群生長(zhǎng)，所以，一些商城招商搞了一大幫招商、宣傳人員，挨個(gè)打電話(huà)。我很討厭打電話(huà)，我個(gè)人認(rèn)為，在平面產(chǎn)業(yè)里面就是要?jiǎng)?chuàng)造短缺價(jià)值，你把這個(gè)產(chǎn)業(yè)創(chuàng)造出及為短缺的時(shí)候才能開(kāi)始進(jìn)行銷(xiāo)售了。一定要?jiǎng)?chuàng)造“客戶(hù)無(wú)法抗拒，對(duì)手無(wú)法模仿”的商業(yè)模式。醫(yī)生為什么能掙錢(qián)?告訴你必須吃這個(gè)藥，不吃這個(gè)藥就會(huì)死掉。黑社會(huì)為什么容易得手?因?yàn)槟悴环奈揖桶涯銡⒌?。“客?hù)無(wú)法抗拒，對(duì)手無(wú)法模仿”的商業(yè)模式才是我們未來(lái)招商的核心。

　　第三個(gè)要?jiǎng)?chuàng)造平臺(tái)價(jià)值，三維產(chǎn)業(yè)上我們看到的是運(yùn)營(yíng)。未來(lái)的一些小型的商業(yè)地產(chǎn)商會(huì)逐步被市場(chǎng)淘汰，因?yàn)樗麤](méi)有運(yùn)營(yíng)和品牌，而大的地產(chǎn)商，他形成了他自己的品牌和模式之后，就會(huì)講運(yùn)營(yíng)和平臺(tái)放到一個(gè)很重要的位置上。未來(lái)，主題商城的運(yùn)營(yíng)決定一切，平臺(tái)決定一切，這是我想與大家分享的一個(gè)新的想法。

　　因此，我們?cè)诖怪碑a(chǎn)業(yè)鏈上，我們要研究“中心——邊緣”原理，我們?nèi)绾螌?shí)現(xiàn)主題商城的現(xiàn)代商務(wù)，就是一個(gè)主題商城開(kāi)始進(jìn)入品牌總部對(duì)接和鏈接的時(shí)代，這也是未來(lái)主題商城招商的核心。

　　最后我想解釋一下逆向段流程終端，短流程逆向整合就是，我首先接觸到了商戶(hù)，然后是利用集成平臺(tái)，最后是生產(chǎn)廠家，這就是我們剛才講的3D——C2P2B商業(yè)模式。C就是我們的零售終端消費(fèi)者，就是我們的團(tuán)購(gòu)網(wǎng)，P就是主題商城的平臺(tái)，第二個(gè)就是通過(guò)展現(xiàn)在我們的平臺(tái)P上，通過(guò)平臺(tái)來(lái)吸引消費(fèi)者,最后反饋到B，就是供應(yīng)商和企業(yè)，。

　　制造化時(shí)代是一個(gè)沒(méi)有品牌的時(shí)代，我們國(guó)家八萬(wàn)多服裝品牌，沒(méi)有一個(gè)服裝品牌能達(dá)到國(guó)際高端。首先我希望我們的主題商城能夠在主題化時(shí)代里，進(jìn)一步完善主題化商城在整個(gè)復(fù)合產(chǎn)業(yè)鏈中的價(jià)值和作用，加快實(shí)現(xiàn)主題商城的創(chuàng)新和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，這是我給大家提供一些想法，尤其是分享后商業(yè)地產(chǎn)時(shí)代商業(yè)地產(chǎn)拐點(diǎn)的出現(xiàn)，第二，我們希望能夠創(chuàng)新的一些商業(yè)模式，創(chuàng)新一些新的思路和想法，對(duì)我們商戶(hù)、商鋪、商城的價(jià)值有一些新體現(xiàn)，第三，是我們的《三維復(fù)合定位法》在做寬做厚的過(guò)程中，實(shí)現(xiàn)全產(chǎn)業(yè)鏈的招商，這樣才能給社會(huì)，給我們的商業(yè)地產(chǎn)帶來(lái)新的生機(jī)，在后商業(yè)地產(chǎn)時(shí)代，成為我們每一個(gè)做商業(yè)地產(chǎn)的人們帶來(lái)新的希望和未來(lái)。（胡寶鋼）

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